주변을 보면 전세나 월세로 임대차 계약을 집주인과 맺어 거주하던 중 사소한 것 부터 생활이 어려울 정도의 큰 집에 발생한 하자가 발생하여 수리를 하는 과정에서 발생한 비용 부담에 대한 갈등이 자주 보입니다.

요즘같은 더운 여름에는 냉방시설, 추운 겨울에는 수도관 동파, 보일러 파손과 같은 문제가 발생하는 경우 수리를 미룰 수 없어 먼저 세입자가 수리하고 집주인에게 청구하는 경우도 많습니다.

       

임대목적물의 수리비와 관련해서 어떤 것은 임대인이, 어떤 것은 임차인이 부담하는지에 대한 다툼이 발생하는 경우, 법률 조항에 따라 비용을 부담해야 할 사람을 알아보면,

임대인은 ‘임대차계약이 존속하는 목적물을 사용·수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 의무를 부담’하며(민법 제623조), 그 당연한 결과로서 임대인은 사용·수익에 필요한 수선의무를 부담합니다. 이에 대응하여 임차인에게는 ‘임대인이 임대물의 보전에 필요한 행위를 한 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다(민법 제624조)는 법률조항이 있습니다.

즉, ‘임대차 목적물에 관하여 수선을 필요로 하는 상태’ 즉 파손이 생기고, 그 수선이 가능하여야 하며 수선의 정도는 사회통념상 임대차계약의 취지에 따른 사용·수익을 하는데 필요한 정도로 하면 됩니다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876, 89883 판결). 수선이 필요한 상태는 수선하지 않으면 임대차계약에서 정한 목적에 따라 목적물을 사용·수익할 수 없는 상태를 의미합니다. 한편 수선이 불가능한 경우 세입자인 임차인은 집주인인 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

따라서 주택에 발생한 누수, 벽의 균열, 보일러의 고장, 화장실, 주방 등 수도의 배관 하자의 경우 임대인이 수선의무를 부담하며, 문이나 잠금장치의 파손, 형광등 교체등 소규모 수선이 필요한 경우 임차인이 수선의무를 부담합니다.

풀옵션 원룸에 설치된 에어컨의 경우, 계약당시 수리비에 관한 별도의 약정 내용이 없고 임차인의 사용에 문제가 있었던 경우가 아닌 계속적인 사용에 따른 노후 등의 이유에 해당한 손상의 경우에는 임대인의 수선의무에 포함되어 수리해 주어야 할 의무가 있다고 할 것입니다.

만약 임대인이 수선의무 불이행으로 인하여 임차인이 피해를 입은 경우에는, 그에 해당하는 차임을 지급하지 않으므로서 상계하거나, 임대차계약을 해지 및 임대인의 수선의무 불이행으로 발생한 손해에 대하여 배상을 청구할 수 있습니다. 임차인이 직접 수선을 한 경우 임대인에게 그 비용을 별도로 받을 수도 있으니, 수리 당시 사진 및 영수증 등 자료를 확보해 놓고 발생할 수 있는 분쟁에 대한 준비를 하시기 바랍니다.